Законодавство, присвячене регулюванню відносин у сфері реалізації права власності в багатоквартирному будинку, зазнало помітних змін. Зокрема, було прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII), а з 1 травня 2021р. набув чинності Закон від 03.12.2020 № 1060.
Законами запроваджено низку нововведень, спрямованих на забезпечення співвласників багатоквартирних будинків дієвим механізмом для прийняття рішень щодо утримання й управління спільним майном.
Власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку відповідно до ч.2 ст.382 Цивільного Кодексу України, «належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку».
Отже згідно законодавства кожна багатоповерхівка є спільним майном усіх власників квартир у ній.
Існує три форми управління будинком:
1. Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятим, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його та прибудинкову територію в належному стані.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем.
Управитель – це компанія, яка на замовлення співвласників може забезпечувати утримання та поточний ремонт спільного майна і від імені співвласників купувати електричну енергію для функціонування будинку. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, що укладається згідно з Типовим договором, затвердженим Кабінетом Міністрів України, та укладається строком на 1 рік. Первинний договір та ціна послуг управителя обов`язково погоджується співвласниками. Виняток – якщо управитель призначений за конкурсом. У випадку необхідності зміни умов договору або ціни послуг, управитель повинен скликати збори співвласників та обґрунтувати необхідність відповідних змін.
Як обрати управителя, що необхідно?
– створити ініціативну групу- складається протокол; до складу мають увійти не менше як три власники квартир або нежитлових приміщень будинку;
– ініціативна група пише запити: про технічну документацію про будинок, проводить інформаційні збори, надсилає запити потенційним управителям надати комерційні пропозиції;
– отримати відповіді про площі у власності, отримати комерційні пропозиції, визначитись з датою проведення загальних зборів співвласників;
– скласти, надрукувати та розмістити об`яви про загальні збори;
– скласти, надрукувати та не пізніше, ніж 10 днів роздати під підпис в реєстрі повідомлення про проведення Загальних зборів;
– скласти та надрукувати листки опитування для голосування на загальних зборах та подальшого письмового опитування;
– провести в разі потреби інформаційні збори по обговоренню проекту кошторису та проекту договору з управителем;
– підготувати проект протоколу загальних зборів співвласників;
– провести загальні збори співвласників по обранню управителя (для прийняття таких рішень необхідно набрати понад 50% голосів співвласників);
– протягом 15 календарних днів від дати проведення зборів необхідно опитати співвласників, що не були присутні на зборах, щодо їх думки стосовно кожного питання порядку денного. Письмове опитування проводить ініціативна група та інші співвласники за бажанням.
Після прийняття рішення уповноважена особа співвласників має підписати договір з управителем, який має надіслати протягом місяця копію такого договору кожному співвласнику.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який управитель обов’язково погоджує зі співвласниками при підписанні договору, на підставі чого формує ціну послуги з управління.
3. Управління багатоквартирним будинком об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків)
ОСББ – це об’єднання співвласників (власників квартир і нежитлових приміщень) багатоквартирного будинку, а не його власник. ОСББ не стає власником ні будинку в цілому, ні квартир і нежитлових приміщень, ні спільного майна у багатоквартирному будинку
Органи управління ОСББ є:
- загальні збори (вищий орган управління),
- правління (колегіальний виконавчий орган) – зверніть увагу, що мова йде саме про правління, а не особисто про голову правління;
- ревізійна комісія або ревізор – контролюючий орган.
Правління (саме правління колегіально) є постійно діючим виконавчим органом ОСББ. Голова правління є лише його «руками і ногами», який може вчиняти лише ті правочини, які схвалили загальні збори та/або правління.
Зауважимо, що співвласники в ОСББ можуть самостійно купувати необхідні матеріали і своїми руками виконувати ремонтні роботи, визнавши це сплатою внесків співвласників.
Співвласники ОСББ зможуть отримати доступ до державної програми фінансової підтримки для впровадження заходів з енергоефективності та інших програм, що діють для підтримки ОСББ на державному та міському рівнях. Зокрема Волочиською міською радою прийнята Програма співфінансування капітальних та поточних ремонтів житлових будинків ОСББ м.Волочиськ на 2021-2025 роки, за якою ОСББ «Номінал» вже отримало 70тис. грн на купівлю метало профілю для заміни частини покрівлі даху, програмою передбачено виділення щорічно коштів на підтримку двох будинків ОСББ міста.
Варіант управління будинком через створення ОСББ є набагато ефективнішим, зрозумілішим, прозорішим та вигіднішим для будь-якого багатоквартирного будинку.
Підсумовуючи – витрати на управління багатоквартирним будинком – це витрати співвласників багатоквартирного будинку. Не міфічного “балансоутримувача”, не ОСББ, не управителя, а кожного конкретного співвласника. Якщо співвласники найняли управителя, витрати на управління своїм будинком несуть все одно вони у вигляді плати управителю!
Для співвласників це витрата, а для управителя – дохід!
У кожної з форм є певні переваги та недоліки, але найкращою вбачається саме ОСББ. Проте кінцевий вибір за співвласниками будинку.
Волочиське КП ЖЕК на даний час надає послуги з управління багатоквартирним будинком. Співвласники багатоквартирних будинків м.Волочиськ в разі обрання управителем Волочиське КП ЖЕК до 20 лютого 2022 року повинні надати протоколи загальних зборів співвласників будинку та створити ініціативні групи.
Проте, співвласники багатоквартирного будинку можуть проголосувати за іншу форму управління, створивши ініціативну групу, – надіслати листа до органу місцевого самоврядування з повідомленням про створення ініціативної групи та проханням про сприяння в її роботі, зокрема в отриманні приміщення для проведення установчих зборів, та прийняття рішення щодо створення ОСББ!
Якщо співвласники багатоквартирного будинку не визначаться з формою управління, управління таким будинком буде здійснюватися управителем, якого буде обрано на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради. Ціна послуг визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу, а не за домовленістю сторін.